Umowa najmu to dokument, który określa strony umowy, jej przedmiot oraz wszystkie warunki najmu. Zdarza się jednak, że w trakcie trwania najmu pojawią się czynniki powodujące konieczność zmiany części warunków umowy najmu. W takiej sytuacji bardzo często następuje podpisanie aneksu do umowy najmu. Sprawdźmy, jak należy go sformułować i na co zwracać uwagę podczas jego podpisywania.
Aneks do umowy najmu – kiedy można go podpisać?
Podpisanie aneksu do umowy najmu jest możliwe, gdy przedmiot i strony umowy pozostają bez zmian, a zmianie ulegają warunki najmu. Najczęściej aneks wprowadza zmiany dotyczące okresu najmu lub zmienia wysokość czynszu za najem. Należy jednak pamiętać, że podwyżka czynszu najmu może być wprowadzana nie częściej niż co 6 miesięcy, a jednorazowa podwyżka nie może wynosić więcej niż 10%.
Podpisując aneks do umowy najmu można również wprowadzić zmiany dotyczące okresu wypowiedzenia, sposobu użytkowania lokalu czy zgody właściciela na podnajem lokalu. W aneksie można wprowadzić również zmiany dotyczące sposobu rozliczeń za media, terminu i sposobu zapłaty czynszu czy zmiany dotyczące zakresu obowiązków najemcy. Trzeba jednak pamiętać, że wszystkie wprowadzane zmiany muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami czyli kodeksem cywilnym oraz ustawą o ochronie praw lokatorów. Jeśli będą one sprzeczne z ww. przepisami, to postanowienia aneksu będą nieważne.
Aneks do umowy najmu – w jakiej formie?
Przepisy jasno określają, że aneks do umowy musi być zawarty w takiej formie jak umowa pierwotna. Jeśli zatem umowa najmu została zawarta w formie pisemnej, to aneks do umowy najmu również musi zostać sporządzony na piśmie pod rygorem nieważności. W sytuacji, gdy aneks dotyczy umowy najmu okazjonalnego, która została zawarta w formie aktu notarialnego, to aneks musi być zawarty również w takiej formie.
Aneks do umowy najmu jest dokumentem znacznie krótszym niż umowa pierwotna. W treści aneksu musi wystąpić przywołanie umowy najmu, której dotyczy, jej stron oraz przedmiotu najmu. Po takim wstępie następuje fragment szczegółowo opisujący zmiany. Znajdują się w nim informacje, które zapisy umowy najmu zostają zmienione lub uchylone. W aneksie mogą pojawić się również nowe postanowienia umowy najmu, które wprowadza aneks.
Aneks do umowy najmu musi również zawierać informacje na temat daty obowiązywania zapisów. Jeśli tego nie zrobimy, to aneks zaczyna obowiązywać od momentu jego podpisania przez obie strony umowy. Od tej chwili stanowi on integralną część umowy najmu i powinien być do niej dołączony.
Aneks do umowy najmu – wzór
Przykładowa treść aneksu do umowy najmu może wyglądać tak:
Aneks do umowy najmu zawartej dnia …. pomiędzy
wynajmującym (dane osobowe)
a
najemcą (dane osobowe)
dotyczącej wynajmu lokalu … znajdującego się pod adresem….
Strony zgodnie ustalają, że par. …. pkt. … otrzymuje brzmienie:
„Czynsz najmu za lokal wynosi 2000zł, a media rozliczane są według wskazań licznika”
pozostałe zapisy pozostają bez zmian.
Data i podpisy stron umowy
Dokładną treść aneksu do umowy najmu należy oczywiście dostosować do zmian, które aneks ma wprowadzać.
Kiedy aneks do umowy najmu jest nieważny?
Napisaliśmy już, w jakich warunkach można zawrzeć aneks do umowy najmu, aby był on ważny. Są jednak sytuacje, w których podpisanie aneksu do umowy najmu nie będzie niosło za sobą oczekiwanych skutków prawnych.
Do takich sytuacji, które najczęściej spotykamy na rynku nieruchomości są umowy najmu zawierane z kilkoma osobami. Weźmy taki przykład: Właściciel mieszkania wynajmuje je grupie 3 współlokatorów, z którymi zawarł jedną umowę najmu. W trakcie trwania umowy jeden z najemców się wyprowadził, a pozostali dwaj znaleźli inną osobę na jego miejsce. Właściciel nie miał nic przeciwko temu i zaproponował podpisanie aneksu do umowy. W takiej sytuacji aneksowanie umowy nie będzie wiążące, gdyż zmieniła się jedna ze stron umowy. Konieczne będzie zatem rozwiązanie poprzedniej umowy najmu i podpisanie nowej, najlepiej z każdym z najemców osobno.
W przypadku, gdy mieszkanie wynajmowane jest na pokoje i z każdym z najemców podpisana jest odrębna umowa najmu, to zmiana warunków umowy np. wysokości czynszu wymaga podpisania aneksu do każdej z tych umów. Nie można jednym aneksem zmienić warunków wszystkich umów najmu.
Częstym przypadkiem jest również podpisywanie aneksu do umowy najmu w sytuacji, gdy umarł wynajmujący. W takiej sytuacji jego spadkobiercy z mocy prawa wchodzą w rolę wynajmującego, a warunki najmu pozostają bez zmian. Nie ma zatem potrzeby podpisywania aneksu do umowy najmu, bo pozostaje ona w mocy prawa. Natomiast w przypadku zmiany warunków umowy można bez przeszkód podpisać aneks, ale dobrze byłoby dołączyć do niego dokument potwierdzający prawo do dziedziczenia.
Pomocne materiały:
