Zakup mieszkania pod wynajem to jeden z lepszych sposobów na lokowanie kapitału. Nic zatem dziwnego, że przy wyborze mieszkania powinniśmy się kierować przede wszystkim opłacalnością takiej inwestycji. Ogromny wpływ na wysokość stopy zwrotu ma lokalizacja mieszkania na wynajem, więc sprawdźmy, gdzie najlepiej kupić mieszkanie na wynajem w Warszawie.
Kto szuka mieszkań na wynajem?
Zanim zaczniesz przeglądać ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości i poszukiwać mieszkania wartego zakupu musisz zastanowić się, kto będzie najemcą takiego mieszkania. W Warszawie bardzo dużą grupę najemców stanowią studenci oraz osoby przyjeżdżające do Warszawy do pracy. Niektóre z nich przyjeżdżają samodzielnie, ale po jakimś czasie ściągają rodziny do siebie lub zakładają je już tutaj na miejscu. Wielu z przyjeżdżających na studia i do pracy zostaje na dłużej, ale mimo tego pierwsze kilka lat swojego pobytu w stolicy spędza zwykle w mieszkaniu wynajmowanym.
Patrząc na te trzy główne grupy najemców czyli studentów, singli pracujących i rodziny powinieneś zastanowić się, jakie są ich potrzeby mieszkaniowe. Studenci i single poszukują zwykle niewielkich mieszkań dobrze skomunikowanych z centrum Warszawy, bo to właśnie tam spędzają najwięcej czasu. Chętnie wynajmują kawalerki lub niewielkie mieszkania dwupokojowe. Nie zależy im na dużej ilości terenów spacerowych i placów zabaw w okolicy mieszkania, a infrastruktura edukacyjna nie ma dla nich żadnego znaczenia. Z kolei te czynniki będą bardzo istotne dla rodzin, które poszukują mieszkań dwu-trzy pokojowych i chcą mieszkać w okolicy przyjaznej dzieciom i ułatwiającej codzienne funkcjonowanie. Dla nich odległość do centrum ma mniejsze znaczenie, chociaż troszczą się też o dobrą komunikację z najważniejszymi punktami Warszawy.
Każda z tych grup ma zatem częściowo zbieżne, a częściowo zupełnie rozbieżne potrzeby, a Ty jako inwestor musisz zdecydować, na której z nich chcesz się skupić.
Zakup mieszkania na wynajem – najlepsze dzielnice Warszawy
Jeśli zdecydujesz, że chcesz wynajmować mieszkania studentom, to najlepiej byłoby, gdybyś wybrał lokalizację nieruchomości w niedalekiej odległości od najważniejszych uczelni warszawskich. Możesz brać zatem pod uwagę zakup mieszkania w Śródmieściu, gdzie znajduje się Uniwersytet Warszawski i Politechnika Warszawska, na Mokotowie, gdzie mieści się Szkoła Główna Handlowa, na Ursynowie, gdzie mieści się Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego, ale również na Ochocie (Warszawski Uniwersytet Medyczny) czy na Bielanach (AWF).
Jeśli zechcesz wynajmować swoje mieszkania osobom pracującym, to musisz spojrzeć na dzielnice Warszawy pod kątem największej koncentracji biurowców zajmowanych przez międzynarodowe korporacje. Pracują w nich tysiące osób, a spory procent z nich mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Najbardziej znany jest z pewnością tzw. Mordor czyli okolicy ul. Domaniewskiej na Mokotowie oraz okolice ronda Daszyńskiego na Woli, choć i w innych rejonach Warszawy, jak choćby w okolicach Dworca Centralnego, też nie brakuje biurowców.
W jakiej dzielnicy warto zainwestować?
Wśród dzielnic Warszawy, w których zakup mieszkania na wynajem może być warty uwagi pojawia się Śródmieście, Ursynów i Mokotów. To właśnie w tych dzielnicach prawdopodobieństwo znalezienia najemcy jest największe, ale dość wysoki jest również próg wejścia. Średnia cena za metr kwadratowy w Śródmieściu wynosi ponad 15 tys. zł, na Mokotowie ponad 12 tys. zł, a najtaniej jest na Ursynowie, bo ok. 10 tys. zł. Oznacza to, że na zakup dwupokojowego mieszkania o powierzchni 30 metrów kwadratowych trzeba przeznaczyć od 300 do 450 tys. złotych. Nie jest to mało, ale dla inwestorów liczy się przede wszystkim stopa zwrotu z inwestycji, a zatem na tę kwotę należy spojrzeć przez pryzmat możliwych zysków z najmu.
Czynsz najmu za dwupokojowe mieszkanie w Śródmieściu wynosi ok. 1800-2200 zł, co oznacza, że roczny przychód z najmu może osiągnąć ok. 21,6-26,4 tys. zł. Uwzględniając zatem cenę zakupu mieszkania ok. 450 tys. zł z łatwością wyliczymy, że stopa zwrotu z takiej inwestycji wyniesie ok. 4,8-5,8%.
Przeprowadźmy teraz podobną kalkulację dla Mokotowa, gdzie czynsz najmu za mieszkanie tego rodzaju wynosi 2000-2500 zł. Roczny przychód może zatem wynieść 24-30 tys. zł, co przy cenie zakupu 360 tys. zł daje stopę zwrotu w wysokości 6,6-8,3%.
Przyjrzyjmy się teraz cenom najmu na Ursynowie, gdzie miesięczny czynsz najmu za mieszkanie o powierzchni ok. 30 metrów kwadratowych wynosi ok. 1500-2000zł, przy czym w tej dzielnicy mieszkania o takiej powierzchni to w większości mieszkania jednopokojowe. Bazując na takiej kwocie czynszu możemy obliczyć roczny przychód na poziomie 18-24 tys. zł, co przy cenach mieszkań z tej dzielnicy daje stopę zwrotu w wysokości 6-8%.
Wszystkie powyższe obliczenia miały na celu pokazać sposób liczenia stopy zwrotu z inwestycji i uzmysłowić, że najdroższa dzielnica wcale nie musi być najlepszym miejscem na inwestycję. Obliczając stopę zwrotu należy oczywiście wziąć pod uwagę również koszty okołozakupowe oraz inne koszty związane z przygotowaniem mieszkania do najmu. Należy też brać pod uwagę ryzyko pustostanów, bo każdy miesiąc bez najemcy będzie obniżał wysokość stopy zwrotu.
Podejmując decyzję o zakupie mieszkania na wynajem należy przede wszystkim twardo stąpać po ziemi. Nie należy zatem wybierać mieszkania według własnego gustu i preferencji, ale sugerować się potrzebami grupy potencjalnych najemców oraz opłacalnością inwestycji. Koniecznie trzeba też pamiętać o tym, że wartość nieruchomości rośnie w czasie, a największe przyrosty zwykle notuje się w dzielnicach centralnych. Ostateczna decyzja o lokalizacji mieszkania na wynajem powinna również uwzględniać ten aspekt. Może się bowiem okazać, że niższa stopa zwrotu z najmu będzie związana ze znacznie większym wzrostem wartości mieszkania w czasie, więc w perspektywie długoterminowej inwestycje w nieruchomości w dzielnicach najlepiej położonych może się okazać dużo bardziej opłacalna.
Pomocne materiały:
