Niskie oprocentowanie lokat bankowych sprawia, że Polacy poszukują innych form zabezpieczenia swojego kapitału. Wielu z nich nie jest gotowych na wysokie ryzyko, jakie wiąże się z inwestycjami na giełdzie czy w kryptowaluty, dlatego zaczynają się interesować inwestowaniem w nieruchomości, które jest dużo bezpieczniejsze. Zobaczmy, jak zacząć inwestować w nieruchomości, by nie tylko zabezpieczyć kapitał przed utratą wartości, ale również na tym zarobić.
Jak zacząć inwestować w nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości to temat bardzo szeroki, gdyż rynek nieruchomości pełen jest różnych nieruchomości. Można więc inwestować w mieszkania na wynajem, można zarabiać na flipach, a można również skupić się na nieruchomościach komercyjnych czy gruntowych. Wybór każdego z tych segmentów nieruchomości wiąże się z innym zaangażowaniem inwestora i różni się od siebie wysokością stopy zwrotu, o czym powiemy za chwilę, ale łączy je to, że zanim zainwestujesz musisz poznać rynek, na którym chcesz działać.
Poznanie rynku nieruchomości może odbywać się na różnych płaszczyznach. Przede wszystkim przyda Ci się wiedza na temat przepisów i sposobu funkcjonowania tego rynku. Możesz sięgnąć po książki o nieruchomościach lub poszukać w internecie blogów eksperckich, na których znajdziesz bardzo dużo wiedzy, nie tylko teoretycznej, ale również popartej praktycznymi przykładami. Osoby dzielące się swoją wiedzą w sieci to często doświadczeni inwestorzy, którzy mają na swoim koncie wiele inwestycji i można się od nich naprawdę dużo nauczyć.
Dobrze byłoby też poznać rynek, na którym chcesz inwestować, bo tylko wtedy będziesz mógł realnie ocenić opłacalność inwestycji. Możesz zacząć od przeglądania ofert nieruchomości na portalach ogłoszeniowych, bo to pozwoli da Ci rozeznanie w cenach i rodzaju nieruchomości dostępnych na interesującym Cię obszarze.
Inwestowanie w nieruchomości – w co inwestować?
Mając już podstawowe pojęcie na temat rynku nieruchomości możesz zastanowić się, jaki rodzaj inwestowania w nieruchomości Cię interesuje. Możliwości jest bowiem bardzo dużo, a to od Ciebie zależy, który sposób wybierzesz. Możesz skupić się na nieruchomościach mieszkaniowych, możesz wybrać nieruchomości komercyjne, a możesz również zdecydować się na nieruchomości gruntowe. W każdym z tych segmentów rynku masz kolejne możliwości wyboru, co daje naprawdę wiele różnych dróg inwestora, z których każda może pomóc Ci osiągnąć dobry zwrot z inwestycji.
Eksperci od inwestowania w nieruchomości mówią, że najłatwiejszy na początek przygody z inwestowaniem w nieruchomości jest rynek mieszkaniowy. Wybierając ten segment możesz inwestować w mieszkania na wynajem długoterminowy lub krótkoterminowy albo decydować się na zakup mieszkania na flipa. W zależności od tego co wybierzesz, możesz szybko obracać zainwestowanym kapitałem (jeśli kupisz mieszkanie na flipa) lub zdecydować się na inwestycję długoterminową, która będzie przynosić bieżące przychody oraz zyskiwać na wartości w czasie, gdyż w perspektywie wieloletniej nieruchomości bardzo zyskują na wartości. Wybór zależy od tego, co jest Twoim celem i jak bardzo możesz zaangażować się w nadzór nad inwestycją.
Inwestycja na flipa wymaga dużego zaangażowania w ciągu 3-4 miesięcy, gdy realizowany jest remont i sprzedaż mieszkania, a po zakończeniu transakcji znów pojawia się pytanie, w co inwestować. Inwestycja w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy również wiąże się z większym zaangażowaniem, gdyż potrzebna jest bieżąca obsługa najemców. Można do tego oczywiście zatrudnić wyspecjalizowaną firmę, ale to wpłynie na wysokość zysków i stopę zwrotu z inwestycji. Najmniej angażujący jest zakup nieruchomości na wynajem długoterminowy, gdyż przy dobrze skonstruowanej umowie najmu praca właściciela ogranicza się do bieżącego kontrolowania wpływów z najmu i okresowego odświeżania mieszkania.
Wybierając nieruchomości na inwestycję warto również pamiętać, że dużo łatwiej jest inwestować na znajomym terenie, a więc położonym w bliskiej odległości od miejsca zamieszkania. Dzięki temu nie traci się czasu i pieniędzy na dojazdy, co znacznie ułatwia nadzór nad inwestycją. Przed podjęciem decyzji o sposobie inwestowania w nieruchomości należy zatem rozejrzeć się po lokalnym rynku i sprawdzić, jakich nieruchomości jest tam najwięcej i jakie są możliwości ich zagospodarowania. Jeśli mieszkamy blisko wyższych uczelni, to zasadna może być inwestycja w nieruchomości na wynajem. Jeśli mieszkamy w mieście przyciągającym dużą liczbę turystów, to można również pomyśleć o inwestycji w mieszkania na wynajem krótkoterminowy.
Jak obliczyć opłacalność inwestowania w nieruchomości?
Wybór tego, w jaki sposób będziesz inwestować w nieruchomości powinien być oczywiście ściśle związany z opłacalnością takiej inwestycji. Oddzielną kwestią jest bowiem zaangażowanie czasowe, a oddzielną stopa zwrotu, jaką przyniesie inwestycja. Zanim więc podejmiemy decyzję o zakupie nieruchomości trzeba policzyć, czy będzie to opłacalne.
Stopę zwrotu obliczamy dzieląc oczekiwane przychody roczne przez nakłady, jakie wiązały się z inwestycją. Warto pamiętać, żeby do nakładów wliczać nie tylko cenę nieruchomości, ale również koszty okołozakupowe, czyli m.in. podatek PCC, koszty prowizji dla pośrednika, jeśli kupujemy przez biuro nieruchomości czy koszty notariusza. Jeśli jest to inwestycja długoterminowa, a nie na flipa, to opłacalność inwestycji podniesie nam jeszcze wzrost wartości nieruchomości w czasie, który również należy brać pod uwagę.
Obliczając stopę zwrotu dobrze jest wziąć pod uwagę wariant pesymistyczny, bo to pozwoli obliczyć czy inwestycja taka będzie opłacać się też w trudniejszych warunkach rynkowych. Jeśli przy takich założeniach uznamy, że stopa zwrotu jest zadowalająca, to można wchodzić w inwestycję. Jeśli jednak w takich warunkach rynkowych szacowana stopa zwrotu będzie zbyt niska, to lepiej szukać innej nieruchomości inwestycyjnej.
Może pojawić się pytanie, co to znaczy, że stopa zwrotu jest zadowalająca. Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, bo zależy od tego, jakie ktoś ma wymagania. Punktem odniesienia może być wysokość stóp zwrotu z najmu na rynkach rozwiniętych, która oscyluje w granicach 5% rocznie.
Jeśli Twoim celem jest ochrona kapitału przed utratą wartości, to każda stopa zwrotu powyżej inflacji będzie dla Ciebie zadowalająca. Jeśli jednak chcesz nie tylko uchronić kapitał, ale zarobić, co jest clou inwestowania, to musisz szukać inwestycji dających wyższe stopy zwrotu. Oznacza to konieczność poszukiwania okazji czyli nieruchomości sprzedawanych w cenach dużo niższych niż ceny rynkowe lub podnoszenie wartości i atrakcyjności zakupionej nieruchomości np. poprzez remont lub zmianę układu funkcjonalnego. Takie zabiegi pozwalają znacznie podnieść wysokość stopy zwrotu, a zatem dzięki nim inwestycja staje się bardziej opłacalna.
Kiedy najlepiej zainwestować w nieruchomości?
Ostatnią kwestią, która pozwoli znaleźć kompletną odpowiedź na pytanie jak inwestować w nieruchomości, jest ta dotycząca czasu inwestowania. Wielu inwestorów waha się, czy teraz jest dobry czas na inwestowanie w nieruchomości i zastanawia się, czy lepiej poczekać jeszcze kilka tygodni lub miesięcy. Prognozy dotyczące spadku cen nieruchomości z uwagi na pandemię koronawirusa nie sprawdziły się zupełnie i w zdecydowanej większości miast w Polsce ceny nieruchomości nadal idą w górę. Skoro mieszkania drożeją, to jasne się wydaje, że jeśli tylko masz odpowiednią ilość kapitału, który chcesz zainwestować, to najlepszy czas jest teraz. Z każdym kolejnym tygodniem przetrzymywania kapitału w banku spada jego siła nabywcza, z Ty tracisz możliwość zarabiania na nieruchomościach.
Oddzielną kwestią jest inwestowanie w nieruchomości na kredyt. W aktualnych warunkach rynkowych, przy tak niskim poziomie stóp procentowych, kredyt hipoteczny jest tani i przy dobrej inwestycji jego koszt jest dużo niższy niż stopa zwrotu osiągana z inwestycji. Korzystanie z tego kredytu jest zatem dobrym pomysłem szczególnie wtedy, gdy chcesz kupić mieszkanie na flipa, bo szybko możesz obrócić kapitałem i inwestycja taka niesie za sobą niskie ryzyko związane ze zmianą warunków kredytowych. Natomiast jeśli chcesz kupić nieruchomość na inwestycję długoterminową na kredyt, to musisz wziąć pod uwagę możliwość zmiany stóp procentowych i oszacować, czy mimo tego inwestycja taka Ci się opłaca.
Pomocne materiały:
