Kupno domu jest zawsze poprzedzone szeregiem decyzji i przeglądaniem licznych ofert dostępnych na rynku nieruchomości. Proces zakupu jest bardzo zbliżony do zakupu mieszkania, ale jest kilka niuansów, którymi się one różnią. Zobacz, jak kupić dom, by transakcja przebiegła bezpiecznie i bez większych problemów.
Kupno domu – lokalizacja
Podobnie jak w przypadku innych nieruchomości, tak i w przypadku zakupu domu, kluczowe znaczenie przed rozpoczęciem poszukiwań ma wybór lokalizacji. To ona będzie wpływała przede wszystkim na cenę domu, jak również na późniejszy komfort mieszkania. Przy jej wybieraniu trzeba zastanowić się, czy chcemy mieć dom w mieście, na przedmieściach czy może na wsi, oczywiście mając świadomość, co się z taką decyzją wiąże. Dom w mieście będzie z pewnością najdroższy, ale zapewni najlepszy dostęp do miejskich dobrodziejstw w postaci rozwiniętej infrastruktury komunikacyjnej, edukacyjnej, handlowej i usługowej. Dom na przedmieściach na pewno będzie tańszy, ale będzie oznaczać dłuższy dojazd do centrum miasta oraz nierzadko gorszą okoliczną infrastrukturę. Natomiast dom na wsi będzie gwarantował większą ciszę i kontakt z naturą, ale ceną za to będzie z pewnością utrudniony dostęp do dobrodziejstw dostępnych w bardziej rozwiniętych lokalizacjach.
Nie da się jednak jednoznacznie powiedzieć, które z tych miejsc jest najlepsze do zakupu domu, bo wybór musi być podyktowany własnymi potrzebami i oczekiwaniami oraz sposobem życia, który prowadzimy. W dobie rozwoju pracy zdalnej mieszkanie z dala od miasta może być bardzo atrakcyjne, gdyż kontakt z miastem może być ograniczony do minimum. Z kolei dla osób posiadających dzieci w wieku szkolnym takie miejsce zamieszkania może oznaczać godziny spędzone w samochodzie. Przed wyborem lokalizacji należy zatem znaleźć wszelkie plusy i minusy każdej z wymienionych lokalizacji i spojrzeć na nie przez pryzmat swoich priorytetów.
Dom z rynku wtórnego czy pierwotnego?
Po wyborze przybliżonej lokalizacji, w której chcesz kupić dom musisz zastanowić się, czy wybrać dom z rynku wtórnego czy też dom budowany przez dewelopera. Nie zawsze masz taki wybór, bo na wsiach i w miejscowościach oddalonych od większych miast próżno szukać oferty deweloperów, więc w takich miejscach wybór jest ograniczony do oferty domów z rynku wtórnego.
Jeśli jednak masz wybór, to po raz kolejny powinieneś zastanowić się, która z tych opcji lepiej pasuje do Twoich potrzeb. Domy z rynku pierwotnego to zwykle domy w stanie deweloperskim, a zatem masz możliwość wykończyć je w stylu zgodnym z własnym gustem i potrzebami. Często jednak musisz poczekać na klucze przez kilka, a nawet kilkanaście miesięcy, bo domy z rynku pierwotnego w atrakcyjnych lokalizacjach są sprzedawane na bardzo wczesnym etapie inwestycji. Nie jest to zatem korzystny wybór, jeśli zależy Ci na szybkiej przeprowadzce do kupionego domu. Nowe domy z rynku pierwotnego bardzo często mają też niewielkie działki, które dopiero należy zagospodarować.
Z kolei decydując się na zakup domu z rynku wtórnego musisz mieć świadomość, że oferta rynkowa będzie obejmować zarówno domy budowane niedawno, według współczesnych trendów w architekturze, typowe domy „kostki” z lat 70-80 czy domy przedwojenne, drewniane lub murowane. Niektóre mogą być od razu gotowe do wprowadzenia, a inne będą wymagać mniejszych lub większych remontów, co będzie wpływać nie tylko na wysokość kosztów związanych z ich zakupem, ale również na czas, jaki będzie musiał upłynąć przed wprowadzeniem się do wybranego domu. Szukając domu na rynku wtórnym możesz jednak trafić na prawdziwe perełki architektury, których próżno szukać na współczesnym rynku pierwotnym. Dodatkowym atutem może być większa i zagospodarowana działka, z wiekowymi drzewami dającymi wytchnienie i cień w upalne letnie dni.
W przypadku zakupu domu z rynku wtórnego musisz z pewnością wziąć pod uwagę stan techniczny domu. Jeśli nie znasz się na budowlance, to lepiej skorzystaj ze wsparcia fachowców z tej branży, którzy pomogą Ci realnie ocenić stan budynku i oszacować koszty ewentualnych napraw i remontów. Znaczenie ma bowiem nie tylko stan techniczny ścian i sufitów, ale również dachu czy fundamentów, których remont jest kosztowny i znacząco może podnieść koszt zakupu domu z rynku wtórnego.
Kupno domu – stan prawny
Szukając domu z rynku wtórnego musisz pamiętać, żeby twardo stąpać po ziemi i nie podejmować decyzji o zakupie tylko dlatego, że zauroczył Cię układ wnętrza, ogród czy lokalizacja. Koniecznie musisz więc sprawdzić jego stan prawny, a więc przede wszystkim musisz zajrzeć do księgi wieczystej. Powinieneś sprawdzić wszystkie jej działy, ale szczególnie istotne będą zapisy znajdujące się w dziale III (spis praw osób trzecich) i IV (obciążenia hipoteczne). To właśnie w tych działach mogą znajdować się zapisy mające wpływ na możliwości korzystania z nieruchomości, np. służebność przejazdu i przechodu przez część działki, na której znajduje się dom czy obciążenia hipoteki wynikające z zadłużenia właścicieli. Jeśli działy te wolne są od obciążeń, to możesz śmiało podejmować kolejne kroki w celu zakupu domu, jeśli jednak znajdują się w nich jakieś zapisy, to powinieneś skonsultować swoje decyzje z osobą, która lepiej się orientuje w przepisach dotyczących rynku nieruchomości np. pośrednikiem lub prawnikiem specjalizującym się w tej gałęzi prawa.
Po przejrzeniu księgi wieczystej warto sprawdzić również inne dokumenty, które potwierdzą legalność budowy. Właściciel powinien udostępnić pozwolenie na budowę, projekt domu oraz pozwolenie na użytkowanie, co będzie najlepszym dowodem na to, że po zakupie domu nie będzie problemów z nadzorem budowlanym. Warto sprawdzić również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym znajdziesz informacje na temat przeznaczenia gruntów sąsiadujących oraz wymagań związanych z budynkiem w sytuacji planów jego ewentualnej rozbudowy. To właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może ostudzić Twoją euforię wynikającą ze znalezienia cudownej lokalizacji, gdyż może okazać się, że aktualna cisza i spokój niebawem zamienią się w drogę szybkiego ruchu, której przebieg jest określony w tym dokumencie. Warto zatem sprawdzić wszystkie te informacje, by dowiedzieć się o tym przed zakupem domu, a nie dopiero wtedy, gdy umowa w formie aktu notarialnego już zostanie zawarta, a Ty pewnego ranka obudzisz się widząc koparki rozpoczynające dużą budowę.
Formalności przy finalizacji transakcji
Jeśli sprawdzenie księgi wieczystej i pozostałych dokumentów związanych z domem nie budzi zastrzeżeń, budynek Ci się podoba i wynegocjowałeś dobre warunki, to możesz finalizować zakup domu. Przy zakupie domu za gotówkę wystarczy umowa przenosząca własność i nie ma potrzeby dodatkowego zawierania umowy przedwstępnej. Jeśli jednak chcesz kupić dom na kredyt hipoteczny, to umowa przedwstępna jest konieczna, bo to ona jest dla banku podstawą do udzielenia Ci kredytu hipotecznego. Dopiero po tym fakcie może dojść do podpisania umowy przyrzeczonej, a więc pod względem formalnym zakup domu nie różni się od zakupu innej nieruchomości.
Podobnie również wygląda kwestia opłat związanych z zakupem. Kupując dom na rynku wtórnym musisz zapłacić 2% podatku PCC, pokryć taksę notarialną oraz koszty odpisów z aktu notarialnego oraz koszty wniosków do sądu wieczystoksięgowego. Zwyczajowo takie opłaty obciążają bowiem kupującego, a dotychczasowy właściciel nieruchomości musi jedynie pokryć koszty pośrednika nieruchomości, jeśli przy sprzedaży korzystał z jego wsparcia. Jeśli Ty również korzystałeś z usług agencji obrotu nieruchomościami, to również musisz zapłacić prowizję pośrednikowi.
Pomocne materiały:
