Mieszkania z kredytem hipotecznym stanowią spory procent mieszkań na rynku nieruchomości. Kredyt hipoteczny jest jednak zaciągany na kilkadziesiąt lat, a w tym okresie często zmieniają się potrzeby mieszkaniowe i właściciel chce sprzedać aktualne mieszkanie, bo np. jest już dla niego za małe, lub chce poszukać nowego domu dla siebie i rodziny. Zobaczmy, jak sprzedać mieszkanie z kredytem i prześledźmy tę procedurę krok po kroku.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Na początek warto odpowiedzieć na pytanie, które bardzo często pojawia się w rozmowach z naszymi klientami, czyli czy można sprzedać mieszkanie z kredytem. Wielu wydaje się, że jest to możliwe dopiero po spłacie zobowiązania i zastanawiają się, czy jest inne rozwiązanie tej sytuacji. Z jednej strony mają trochę racji, bo istotnie sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wymaga spłaty kredytu, ale nie znaczy to, że muszą oni zdobyć dodatkową gotówkę na jego spłatę. Spłata kredytu hipotecznego odbywa się bowiem ze środków wpłacanych przez kupującego mieszkanie. Żeby transakcja taka mogła dojść do skutku i obie strony umowy czuły się bezpiecznie, konieczne jest zastosowanie się do odpowiednich procedur, które omówimy krok po kroku.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – zaświadczenie z banku
Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym wymaga kontaktu z bankiem, który musi wyrazić zgodę na wcześniejszą spłatę kredytu. W pierwszej kolejności, zanim jeszcze rozpoczniesz poszukiwanie osoby chętnej na zakup Twojej nieruchomości, musisz dowiedzieć się, czy Twój bank umożliwia wcześniejszą spłatę oraz czy pobiera opłatę za jej dokonanie. Zwykle banki nie robią trudności w tym zakresie, ale trzeba uważać na opłaty. Mogą one mieć różną wysokość w zależności od banku, z którym masz umowę kredytową, a ich wysokość może również zależeć od okresu, jaki upłynął od dnia jej zawarcia. Wiele banków stosuje wysokie opłaty za wcześniejszą spłatę, jeśli ta następuje w ciągu 2-5 lat. Ich wysokość bywa liczona jako procent od wcześniej spłacanej kwoty, dlatego przy dużym kredycie spłacanym w pierwszych latach od zawarcia może wynosić nawet kilka-kilkanaście tysięcy złotych. Warto o tym więc wiedzieć wcześniej, by uwzględnić tę kwotę ustalając cenę sprzedaży nieruchomości.
Na tym etapie nie jest Ci jeszcze potrzebne formalne zaświadczenie z banku o wysokości aktualnego zadłużenia i zgodzie na wcześniejszą spłatę ani tzw. promesa, w której bank zgadza się na wykreślenie zobowiązania z hipoteki, gdy kredyt zostanie spłacony. Dokument ten ma ograniczoną ważność (zwykle 30 dni), a zatem powinieneś się o niego postarać dopiero wtedy, gdy znajdziesz kupca na swoje mieszkanie. W niektórych bankach zaświadczenie to nie jest wydawane od ręki, więc przy pierwszej wizycie w banku zapytaj również o termin, w którym będziesz mógł go uzyskać, gdy będziesz chciał sfinalizować transakcję.
Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym
Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym, zarówno z kredytem we frankach szwajcarskich, jak i w euro, to musisz również nie ma żadnych przeszkód, by przeprowadzić tę transakcję. W takiej sytuacji również potrzebne Ci będzie zaświadczenie o wysokości zadłużenia, przy czym bank może żądać spłaty zadłużenia w walucie obcej lub jej równowartości w złotych przeliczonej według kursu z dnia wpłaty. Jedne banki dają dowolność przy walucie spłaty, inne mają swoje wymagania, więc przy kontakcie z bankiem postaraj się również poznać wymagania Twojego banku w tym zakresie.
Mieszkanie z kredytem hipotecznym – poszukiwania kupca
Mając wiedzę na temat podejścia Twojego banku związanego z wcześniejszą spłatą kredytu spowodowaną sprzedażą mieszkania z kredytem możesz przystąpić do poszukiwania chętnego na zakup mieszkania z hipoteką. Nie jest to informacja konieczna w ogłoszeniu o sprzedaży, ale jeśli korzystasz z usług agencji nieruchomości to już na pierwszym spotkaniu powinieneś przekazać wszystkie informacje o stanie prawnym nieruchomości, w tym również te dotyczące kredytu hipotecznego. Dzięki temu doradca zajmujący się sprzedażą mieszkania będzie mógł w odpowiednim momencie poinformować zainteresowanych o dalszych krokach i wyjaśnić niejasności z tym związane. Niektórzy kupujący nie wiedzą, że kredyt hipoteczny obciążający nieruchomość nie jest dla nich zagrożeniem, a jego zakup wymaga jedynie nieco zmienionej procedury zakupowej, dlatego zadaniem doradcy lub Twoim, jeśli sprzedajesz samodzielnie, jest wyjaśnienie im szczegółów procedury sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest również przeszkodą w sytuacji, gdy kupujący chce zaciągnąć kredyt na zakup. Nieco inaczej wówczas wygląda przelew środków za mieszkanie, ale o tym powiemy przy okazji informacji na temat finalizacji transakcji.
Gdy ustalisz kupca zdecydowanego na zakup i ustalisz z nim wszystkie warunki transakcji, to możesz wystąpić do banku o wspomniane wcześniej zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia, które jest ważne 30 dni, i podpisać umowę przedwstępną. Warto w tym celu udać się do notariusza, co jest konieczne, jeśli kupujący również chce kupić mieszkanie na kredyt. W umowie przedwstępnej muszą się znaleźć nie tylko typowe informacje na temat stron, przedmiotu i ceny sprzedaży, ale również o wysokości zadłużenia, które wpisuje się na podstawie zaświadczenia uzyskanego z banku.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – dalsze kroki
Po podpisaniu umowy przedwstępnej idziesz do swojego banku, by uzyskać promesę. Pamiętaj, że to dokument potwierdzający zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej w momencie, w którym kredyt zostanie spłacony. Dokument ten będzie ważnym załącznikiem umowy sprzedaży nieruchomości przyjmującej zawsze formę aktu notarialnego.
Jeśli kupujący kupuje za gotówkę, to na tym etapie czeka aż uzyskasz promesę. Jeśli chce kupić mieszkanie na kredyt, to z umową przedwstępną udaje się do swojego banku, by złożyć wniosek kredytowy.
Gdy obie strony będą gotowe, czyli Ty będziesz już dysponował promesą, a kupujący dostanie informację, że jego wniosek kredytowy przeszedł pozytywną weryfikację, to czas na zawarcie umowy przenoszącej własność, którą zawiera się w formie aktu notarialnego. Najwyższy zatem czas, by umówić się do notariusza i podpisać umowę sprzedaży nieruchomości.
Jak sprzedać nieruchomość z kredytem – przelew środków
Ważnym aspektem przy sprzedaży mieszkania z kredytem są kwestie wzajemnych rozliczeń. Dla bezpieczeństwa transakcji to kupujący (lub bank kupującego, jeśli mieszkanie jest kupowane na kredyt) przelewa odpowiednią kwotę umożliwiającą spłatę kredytu od razu na rachunek banku, który kredytował zakup mieszkania. W umowie sprzedaży mieszkania pojawiają się zatem zwykle dwa numery rachunku bankowego. Jeden to numer rachunku podany w zaświadczeniu o wysokości zadłużenia, na który należy spłacić pozostałą część kredytu hipotecznego, a drugim Twój rachunek bankowy, na który kupujący przelewa pozostałą część zapłaty za mieszkanie. Taka procedura ogranicza możliwość nadużyć ze strony nieuczciwych sprzedających, którzy zainkasowawszy całą kwotę za mieszkanie ulotniliby się szybko, nie spłaciwszy zadłużenia i kupujący zostałby z mieszkaniem obciążonym hipoteką. Dzięki temu ryzyko zakupu mieszkania z kredytem hipotecznym jest praktycznie zerowe i takich transakcji dokonuje się bardzo często.
Po spłacie kredytu możesz udać się do banku po zaświadczenie o spłacie kredytu, które powinieneś przekazać kupującemu. Teraz to on przejmuje pałeczkę i składa wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej obciążenia nieruchomości hipoteką. W ten sposób zakończyłeś sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i wypełniłeś wszystkie formalności z tym związane.
Pomocne Materiały:
