W większości dużych miast w Polsce nowe budynki wyrastają niczym grzyby po deszczu. Nic zatem dziwnego, że wiele osób decyduje się na zakup mieszkania od dewelopera. Sprawdźmy, jak krok po kroku kupić mieszkanie z rynku pierwotnego.
Wybór mieszkania od dewelopera – od czego zacząć?
Wiele osób decyduje się na zakup mieszkania od dewelopera ze względu na możliwość idealnego dopasowania lokum do swoich potrzeb oraz nowoczesne rozwiązania, których na próżno szukać w budynkach wybudowanych lata temu. Po podjęciu decyzji o zakupie mieszkania od dewelopera czas na dalsze kroki czyli wybór inwestycji i mieszkania.
Poszukiwanie mieszkania warto zacząć od przejrzenia dostępnej oferty, analizując nie tylko lokalizację inwestycji, dostępne metraże i ceny, ale również terminy realizacji inwestycji. W zależności od aktualnej sytuacji rynkowej, w ofercie mogą być zarówno mieszkania gotowe do oddania, jak i mieszkania od dewelopera na etapie tzw. „dziury w ziemi”. Z pewnością łatwiej jest dokonać wyboru, gdy mieszkanie jest już gotowe i można je odwiedzić, ale często wybór mieszkania odbywa się na podstawie projektu i jego wizualizacji. Nie da się zatem przejść po mieszkaniu, zobaczyć na własne oczy wielkości pomieszczeń czy widoku z okna.
Analizując dostępne mieszkania od dewelopera warto określić kryteria wyboru i nadać im priorytety. Dla jednych kluczowa będzie lokalizacja, dla innych cena i metraż mieszkania, a jeszcze innym będzie zależało na mieszkaniu z ogródkiem czy miejscem parkingowym lub szybki termin oddania inwestycji.
Ustalenie kryteriów wyboru znacznie ułatwi wybór mieszkania od dewelopera, bo przejrzenie wszystkich inwestycji deweloperskich w danym mieście może okazać się bardzo trudno. W samej Warszawie jest aktualnie (koniec 2023 roku) ok. 170 nowych inwestycji, w których znajduje się ponad 6,5 tys. mieszkań (dane z portalu rynekpierwotny.pl).
Po określeniu kryteriów warto skorzystać z wyszukiwarek dostępnych na portalach z ofertami z rynku pierwotnego, co pozwoli zawęzić wybór do kilku-kilkunastu inwestycji wartych szczególnej uwagi. To czas na przejrzenie informacji dostępnych w sieci i stworzenie sobie krótkiej listy inwestycji deweloperskich, z którymi warto zapoznać się bliżej, umawiając się na spotkanie u dewelopera.
Zanim jednak do niego dojdzie, dobrze jest poszperać w internecie w poszukiwaniu informacji o deweloperze i inwestycjach przez niego zrealizowanych. Dobrze jest poznać opinie klientów, najlepiej z pierwszej ręki, więc warto poszukać wśród znajomych osób, które miały już kontakt z deweloperem, który Cię interesuje. Dzięki temu dowiesz się jak faktycznie wygląda proces budowy, obsługi klienta i rozwiązywania ewentualnych problemów związanych z opóźnieniami czy usterkami zauważonymi w trakcie odbioru technicznego mieszkania.
Spotkanie u dewelopera – o co pytać?
Wybierając się na spotkanie do dewelopera należy się do niego dobrze przygotować. Warto spisać sobie listę pytań, gdyż to ułatwi zebranie kompletu informacji oraz późniejsze porównywanie ofert. Podczas rozmowy z deweloperem konieczne warto zapytać o:
- prospekt informacyjny, który zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej ma on obowiązek przygotować dla każdej inwestycji, w którym znajdą się takie informacje jak terminarz budowy i planowany termin oddania budynku do użytkowania,
- standard wykończenia i dokładne informacje o tym, co deweloper rozumie przez mieszkanie w stanie deweloperskim,
- pozwolenie na budowę, bez którego bezpieczny zakup mieszkania od dewelopera jest niemożliwy,
- sposób finansowania inwestycji – środki własne dewelopera czy kredyt bankowy,
- możliwości zmian w układzie funkcjonalnym mieszkania i koszty z tym związane,
- cenę mieszkania oraz możliwości jej negocjacji – cenę nie zawsze można negocjować, ale bardzo często udaje się wynegocjować dodatkowe korzyści, np. wprowadzenie zmian lokatorskich bez dodatkowych opłat,
- koszty zakupu komórki lokatorskiej i miejsca postojowego/garażowego,
- sposób płatności – płatność w transzach czy w systemie 10/90 lub 80/20,
- wzór umowy deweloperskiej, której zapisy są kluczowe w przypadku ewentualnych sporów z deweloperem,
- możliwość wstępnej rezerwacji mieszkania od dewelopera.
Po spotkaniach u deweloperów i zebraniu odpowiedzi na powyższe pytania należy je przeanalizować biorąc pod uwagę swoje priorytety i kryteria wyboru oraz dopasowanie do nich mieszkań dostępnych w danej inwestycji. Na tej podstawie możesz wybrać inwestycję, w której znajduje się mieszkanie Twoich marzeń i przejść do kolejnego etapu procesu zakupu mieszkania od dewelopera.
Kupno mieszkania od dewelopera – formalności
Po wybraniu inwestycji i mieszkania, które chcesz kupić czas na dopełnienie formalności z tym związanych. Możesz zacząć od podpisania umowy rezerwacyjnej, którą oferuje większość deweloperów, by mieć pewność, że w czasie potrzebnym do uzyskania kredytu hipotecznego mieszkanie będzie na Ciebie czekało. Umowa rezerwacyjna nie wymaga formy aktu notarialnego, a z jej podpisaniem wiąże się opłata rezerwacyjna. Jej wysokość oraz warunki zwrotu lub zaliczenia na poczet przyszłej płatności za mieszkanie określają warunki umowy.
Nie ma obowiązku podpisywania umowy rezerwacyjnej, gdyż możesz od razu przejść do podpisania umowy deweloperskiej. Jej treść warto skonsultować z prawnikiem, najlepiej mającym doświadczenie w branży nieruchomości. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty notarialne, zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, ponoszą obie strony po połowie. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny, to umowę deweloperską podpisujesz dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej.
Płatności za mieszkanie od dewelopera dokonuje się zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie deweloperskiej. Jeśli kupujesz mieszkanie ze środków własnych, to musisz pilnować terminów zawartych w umowie deweloperskiej. W sytuacji, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera na kredyt hipoteczny, to wpłacasz deweloperowi tylko wkład własny, a kolejne płatności wykonuje bank, uruchamiając kolejne transze kredytu. Gdy ostatnia wpłata zostanie zapłacona, nadejdzie długo wyczekiwany termin odbioru mieszkania od dewelopera.
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera
Każdy, kto zdecydował się na zakup mieszkania od dewelopera, po podpisaniu umowy deweloperskiej niecierpliwie czeka na informację, że mieszkanie jest gotowe do odbioru. Deweloper może zaprosić po odbiór kluczy dopiero wtedy, gdy budowa jest zakończona i zostało wydane pozwolenie na użytkowanie.
Pisaliśmy już wcześniej, jak się przygotować do odbioru mieszkania od dewelopera, dlatego tutaj tylko wspomnimy, że nie warto robić tego w pośpiechu. Podczas odbioru mieszkania od dewelopera warto wszystko dokładnie sprawdzić, a najlepiej jest wziąć ze sobą osobę, która zna się na sprawach technicznych, np. inspektora nadzoru budowlanego. Pomoże on ocenić jakość wykonania i wskazać elementy wymagające poprawek. Należy przypilnować, by wszystkie znalazły się w protokole zdawczo-odbiorczym, czyli dokumencie podpisywanym jako potwierdzenie odbioru mieszkania, gdyż to ułatwi wyegzekwowanie ich naprawy.
Kupno mieszkania od dewelopera – przeniesienie własności mieszkania
Ostatnim krokiem, który dzieli Cię od posiadania prawa własności nieruchomości jest podpisanie umowy przenoszącej własność. Najlepiej zrobić to po usunięciu głównych usterek wykrytych, gdy robiony był odbiór techniczny mieszkania, bo dzięki temu łatwiej to wyegzekwować.
Umowa przenosząca własność podpisywana jest w formie aktu notarialnego. Po jej podpisaniu notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu i wpisanie Ciebie jako właściciela nieruchomości. W momencie przeniesienia własności pierwszego mieszkania powstaje wspólnota mieszkaniowa. Deweloper pozostaje jej członkiem do momentu przeniesienia własności ostatniego mieszkania.
Pomocne materiały:
