Wiosna to czas, gdy popyt na działki znacznie wzrasta. Wielu właścicieli właśnie w tym czasie podejmuje decyzję o sprzedaży nieruchomości, ale zanim wystawią działkę na sprzedaż, powinny zastanowić się, czy taka transakcja faktycznie będzie dla nich opłacalna. W grę wchodzi bowiem podatek od sprzedaży działki, który trzeba zapłacić. Zobaczmy więc, kto i kiedy musi płacić podatek od sprzedaży działki.
Sprzedaż działki – jaki podatek?
Bardzo często sprzedający działki nie zdają sobie sprawy, że w ich przypadku konieczne będzie zapłacenie podatku od sprzedaży działki. Wydaje im się, że podatek przy transakcji na rynku nieruchomości obciąża kupującego. Jest to zgodne z prawdą, gdyż istotnie kupujący jest zobowiązany zapłacić podatek PCC czyli podatek od czynności cywilno-prawnych. Jest to jednak zupełnie inny podatek niż ten, który może obciążać sprzedającego. W tym przypadku mamy bowiem do czynienia z podatkiem dochodowym, a obowiązek podatkowy powstaje w ściśle określonych warunkach, o których za chwilę.
Wysokość podatku dochodowego od sprzedaży działki wynosi 19% od dochodu uzyskanego przy sprzedaży nieruchomości. Warto w tym miejscu podkreślić, że podatek dochodowy wynosi 19% od dochodu uzyskanego przy sprzedaży działki, a nie od wartości całej transakcji. Jeśli więc sprzedający kupił działkę za 200 000 zł, a następnie sprzedał ją za 250 000 zł, to płaci podatek dochodowy w wysokości 19% od różnicy czyli od 50 000 zł.
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy sprzedaży działki?
Jak wyżej wspomniano, obowiązek podatkowy przy sprzedaży działki powstaje w ściśle określonych warunkach. Do jego zapłaty są zobowiązane osoby fizyczne, które sprzedają działkę w ciągu 5 lat od daty nabycia nieruchomości. Przy czym 5 lat liczy się do końca roku kalendarzowego, w którym mija 5 lat od daty nabycia nieruchomości.
Do zapłaty podatku dochodowego zobowiązane są również osoby, które weszły w posiadanie nieruchomości w wyniku spadku. Przy czym w ich przypadku opisane wyżej 5 lat liczy się nie od dnia nabycia spadku, ale od dnia nabycia działki przez spadkodawcę. Jeśli więc spadkobierca chce sprzedać działkę zaraz po otrzymaniu jej w spadku, to nie musi płacić podatku dochodowego, pod warunkiem, że spadkodawca był jej właścicielem przez co najmniej 5 lat przed śmiercią. Jeśli był właścicielem przez 3 lata, to spadkobierca uniknie płacenia podatku dochodowego, gdy poczeka ze sprzedażą do końca roku kalendarzowego, w którym mijają 2 lata od otrzymania spadku.
Podobnie sytuacja wygląda przy sprzedaży działki budowlanej, która była przedmiotem podziału majątku wspólnego w wyniku rozwodu. W tej sytuacji okres 5 lat liczy się od dnia nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, a nie od dnia rozwodu.
Wyłączone z obowiązku zapłaty podatku dochodowego są również osoby, które sprzedały działkę rolną. W tym przypadku muszą być jednak spełnione następujące warunki:
- przed sprzedażą działka wchodziła w skład gospodarstwa rolnego,
- sprzedaż działki nie spowodowała utraty charakteru rolnego.
Jeśli jedna z tych przesłanek nie jest spełniona, to wówczas należy zapłacić podatek od sprzedaży działki, chyba że minęło 5 lat od dnia jej nabycia.
Jak uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży działki?
Podatek dochodowy od sprzedaży działki budowlanej jest obowiązkowy w wyżej wymienionych sytuacjach. Jest jednak kolejny warunek, który pozwala uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży działki, a jest nim zobowiązanie się do wydania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Do tych wydatków zalicza się m.in.:
- nabycie budynku mieszkalnego,
- nabycie lokalu mieszkalnego (odrębna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont na cele mieszkalne własnego budynku, lub lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,
- zamiana nieruchomości.
Wyżej wymienione wydatki na cele mieszkaniowe należy ponieść w ciągu 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż działki.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży działki? – terminy
Jeśli sprzedaż działki wywołuje obowiązek podatkowy, to po sprzedaży działki sprzedający jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39. Termin złożenia zeznania mija 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż działki. Zeznanie należy złożyć nawet wtedy, gdy ma się zamiar wydatkować uzyskane przychody na własne cele mieszkaniowe. Jeśli jednak w ciągu 3 lat nie zostaną one wydane na cele mieszkaniowe pozwalające na zwolnienie z podatku dochodowego, to należy złożyć korektę zeznania PIT-39, a następnie zapłacić podatek dochodowy wraz z należnymi odsetkami.
Pomocne materiały:
