Transakcje na rynku nieruchomości zawsze wiążą się z pewnym ryzykiem, które dotyczy obu stron transakcji. Wiele się mówi o tym, jakie ryzyko ponosi kupujący, ale trzeba również powiedzieć, że pewne zagrożenia niesie za sobą również sprzedaż nieruchomości. Na szczęście są metody, które pozwalają zminimalizować to ryzyko. Sprawdź więc, jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie.
Sprzedaż nieruchomości – jakie ryzyko się z tym wiąże?
Podstawowym problemem, który może pojawić się podczas sprzedaży mieszkania jest brak zapłaty przez kupującego. W polskim prawie właścicielem nieruchomości zostaje się już w momencie podpisania aktu notarialnego, a nie w momencie zapłaty za kupioną nieruchomość. Co więcej, nie można zastrzec ważności umowy przenoszącej własność od tego, czy kupujący zapłaci za nieruchomość. Jest to niestety spore pole do nadużyć, gdyż sprzedający chcąc odzyskać pieniądze ze sprzedaży mieszkania musi udać się na drogę sądową.
Dla ułatwienia ewentualnej odzyskania pieniędzy w umowie przenoszącej własność znajduje się zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z art. 777 kpc, dzięki czemu wystarczy złożyć do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu tytułu wykonalności, a po jego otrzymaniu można złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji. Zanim jednak dojdzie do sprzedaży mieszkania, którego nabywca okaże się nieuczciwy, można próbować zminimalizować ryzyko trafienia na taką osobę.
Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie – umowa przedwstępna z zadatkiem
Bardzo często pierwszym etapem transakcji sprzedaży nieruchomości jest podpisanie umowy przedwstępnej, w której są określone wszystkie warunki transakcji oraz termin, w którym dojdzie do podpisania umowy przenoszącej własność. Z podpisaniem umowy przedwstępnej wiąże się zapłata zadatku w ustalonej wysokości (zwykle ok. 10% kwoty transakcji). Zadatek ma zabezpieczać obie strony transakcji, gdyż w sytuacji, gdyby kupujący wycofał się z umowy, to sprzedający ma prawo zadatek zatrzymać, a gdyby sprzedający zdecydował się zrezygnować ze sprzedaży nieruchomości, to musi zapłacić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
Jeśli już na tym etapie pojawią się trudności i kupujący będzie zwlekał z zapłatą zadatku, to zdecydowanie powinna się zapalić czerwona lampka i powinieneś zastanowić się, czy faktycznie jest to osoba, której chcesz sprzedać mieszkanie. Nawet jeśli finalnie zadatek zostanie wpłacony, to i tak warto rozważyć, czy nie lepiej zrezygnować z tej transakcji nawet za cenę podwójnego zadatku, który będziesz musiał zwrócić i szukać innego kupującego, który będzie bardziej wiarygodny.
Sprzedaż nieruchomości osobie kupującej na kredyt hipoteczny
Bardzo często osobie sprzedającej zależy na tym, by sprzedaż mieszkania przebiegła szybko i bez zakłóceń dlatego wydaje jej się, że lepiej sprzedać mieszkanie osobie kupującej za gotówkę. Z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji sprzedaży mieszkania lepszy będzie jednak klient kupujący mieszkanie na kredyt.
Gdy mieszkanie ma być finansowane z kredytu, to bank kredytobiorcy przelewa określoną sumę pieniędzy bezpośrednio na konto sprzedającego. Nie ma zatem możliwości, by należność nie została zapłacona. Warunkiem bezpieczeństwa takiej transakcji jest oczywiście przedstawienie przez kupującego odpowiednich dokumentów potwierdzających przyznanie kredytu przez bank, które są weryfikowane przed podpisaniem umowy przenoszącej własność.
Co prawda cała procedura sprzedaży mieszkania osobie kupującej na kredyt jest dłuższa od sprzedaży klientowi gotówkowemu, gdyż trzeba najpierw podpisać umowę przedwstępną będącą podstawą do udzielenia kredytu, potem poczekać na decyzję banku co trwa zwykle kilka tygodni, ale bezpieczeństwo transakcji zbycia nieruchomości jest z pewnością tego warte.
Bezpieczna sprzedaż mieszkania – depozyt notarialny
W sytuacji, gdy kupujący jest klientem gotówkowym, dobrym sposobem na bezpieczną sprzedaż mieszkania jest skorzystanie z depozytu notarialnego. Przed podpisaniem aktu notarialnego kupujący deponuje u notariusza kwotę przeznaczoną na zakup nieruchomości, a po przeprowadzeniu transakcji czyli podpisaniu umowy przenoszącej własność, notariusz przelewa zgromadzone w depozycie środki na konto sprzedającego.
Jest to jeden z najlepszych sposobów na zabezpieczenie interesów sprzedającego i wielka szkoda, że bywa tak rzadko wykorzystywany. Co prawda jest to usługa płatna, a koszty są ustalane indywidualnie, ale sprawia, że sprzedaż mieszkania przestaje być ryzykowna, gdyż jest pewne, że kupujący dysponuje odpowiednią kwotą na zakup nieruchomości, a po podpisaniu aktu notarialnego kwota ta trafia na konto sprzedającego.
Bezpieczna sprzedaż mieszkania – przelew od razu po podpisaniu aktu u notariusza
W dobie bankowości elektronicznej i przelewów ekspresowych nic nie stoi na przeszkodzie, by kwota za sprzedaż mieszkania została przekazana sprzedającemu od razu po podpisaniu aktu notarialnego. Jest to najczęściej stosowana forma płatności za mieszkanie w przypadku klienta gotówkowego.
W praktyce zwykle procedura wygląda następująco. Po odczytaniu i podpisaniu aktu notarialnego przez każdą ze stron transakcji, notariusz przekazuje akt notarialny do skopiowania, a tym czasie strona kupująca dokonuje przelewu na konto sprzedającego. Po sprawdzeniu, że kwota została zaksięgowania, notariusz wydaje odpisy aktu notarialnego, a obie strony transakcji mają pewność, że wszystko przebiegło jak należy.
Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie – na co jeszcze uważać?
Planując sprzedaż mieszkania warto pamiętać, że czasem nasza intuicja/szósty zmysł ostrzega nas przed niektórymi osobami i od razu czujemy, że mogą być z nimi kłopoty. W takiej sytuacji, szczególnie jeśli chodzi o niemałe kwoty, lepiej słuchać tych wewnętrznych szeptów i nie podejmować decyzji o sprzedaży nieruchomości osobie, której uczciwość jest dla nas wątpliwa. Jeśli chcesz bezpiecznie sprzedać mieszkanie możesz wybrać osobę kupującego, a nie musisz decydować się na sprzedaż pierwszemu zdecydowanemu. W wielu przypadkach będzie się to wiązało z przedłużeniem czasu sprzedaży nieruchomości, ale brak problemów z przeprowadzeniem transakcji z pewnością będzie wystarczającą nagrodą za dłuższe oczekiwanie.
Pamiętaj też, że warto rozmawiać i wszystkie aspekty związane z płatnością ustalić wcześniej, by nie było niepotrzebnych nieporozumień. Poproś kupującego, by dowiedział się w swoim banku jak wygląda procedura przelewu większej kwoty (czasem konieczne jest wcześniejsze poinformowanie banku lub kontakt z bankiem tuż po zleceniu transakcji), jak szybko pieniądze pojawią się na Twoim koncie (przelewy w tym samym banku zwykle księgowane są od razu, ale w niektórych bankach nie działa to np. w weekendy). Im lepiej przygotujesz się do przeprowadzenia transakcji, tym mniejsze ryzyko i nerwy związane z jej finalizacją.
Jak widzisz jest wiele metod, by bezpiecznie sprzedać mieszkanie, więc z pewnością warto o nich wiedzieć, by nie dać się oszukać. Dobrym pomysłem, który pozwoli Ci bezpiecznie sprzedać mieszkanie jest też współpraca z dobrym pośrednikiem. To osoba, która sprawnie porusza się po rynku nieruchomości, dobrze zna jego realia i przepisy z nim związane, dzięki czemu pomoże uniknąć ewentualnych problemów i wskaże rozwiązania najlepsze w Twojej sytuacji.
Pomoce materiały:
