Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? - rozmowa z Marcinem Majkutem

Panie Marcinie bardzo się cieszę, że znalazł Pan chwilę, żeby porozmawiać z nami i podzielić się swoimi doświadczeniami z wynajmem mieszkań. Na początek proszę powiedzieć parę słów o sobie, żeby nasi czytelnicy mogli Pana lepiej poznać. Jak długo jest Pan związany z nieruchomościami i ich wynajmem?

Z rynkiem nieruchomości w szerokim tego słowa znaczeniu jestem związany od 14 lat. Na początku zajmowałem się budowaniem domów, remontami itp., a dopiero kilka lat później, mniej więcej 6 lat temu, wraz z żoną i teściem, zająłem się obrotem nieruchomościami. Przygotowujemy gotowce inwestycyjne, mieszkania na flip, ale przede wszystkim zajmujemy się wynajmem nieruchomości na pokoje i zarządzaniem nimi.

Czy zainteresowanie wynajmem mieszkań jest stałe, czy da się wskazać okresy, w których ma Pan zdecydowanie więcej pracy?

Większy ruch co roku zaczyna się już w sierpniu. To czas, kiedy studenci pierwszego roku zaczynają szukać mieszkań na wynajem. Pozostali, którym kończą się umowy chcą zmienić lokum i szukają w tym okresie, bo najwięcej mieszkań się zwalnia i jest w czym wybierać. W tym czasie następują też największe roszady w mieszkaniach. My zwykle mamy wynajęte wszystkie pokoje do końca sierpnia, ale zdarza się, że kilka pokoi pozostaje jeszcze niewynajętych we wrześniu i mają szansę wynająć je ci, którzy zostawili poszukiwanie mieszkania na ostatnią chwilę.

A co by Pan radził przyszłemu najemcy, którzy szuka mieszkania na wynajem. Na co powinien zwracać uwagę?

Przede wszystkim polecam dobrze czytać ogłoszenie i weryfikować informacje w nim zawarte ze stanem faktycznym. Zdarza się, że właściciel daje do ogłoszenia cenę bez mediów, nie wspomina o nich ani słowem, a potem okazuje się, że do podanej w ogłoszeniu ceny należy doliczyć jeszcze kilkaset złotych na czynsz i media. Wtedy tanie mieszkanie na wynajem wcale nie jest już takie tanie.

Drugą rzeczą, którą warto sprawdzać, są zdjęcia. Warto w rozmowie telefonicznej spytać o to, kiedy były robione. Dość często wynajmujący wstawia do ogłoszenia zdjęcia sprzed 3-4 lat, gdy mieszkanie było wymuskane po remoncie, a po tych kilku latach wynajmowania może ono wyglądać zupełnie inaczej.

Trzecią sprawą jest zweryfikowanie czy strona wynajmująca ma prawo do lokalu lub stosowne pełnomocnictwo od właściciela. Dokładne sprawdzenie samej umowy najmu, którą wynajmujący  przedstawia.

Z jaką najbardziej nietypową sytuacją spotkał się Pan w trakcie swojej pracy?

Na szczęście nie miałem wiele sytuacji, które warte byłyby wspomnienia. Owszem, na początku działalności zdarzały się jakieś błędy, bo każdy je popełnia, ale nie mieliśmy jakichś spektakularnych sytuacji problematycznych z najemcami. Czasem zdarzył się ktoś, kto nie płacił czynszu przez 1 czy 2 miesiące, ale to było do opanowania. Najtrudniejsza była sytuacja z najemcą, który pod wpływem narkotyków zachowywał się bardzo nieodpowiednio i konieczna była interwencja policji, żeby usunąć go z mieszkania. Wszystko działo się w środku nocy i na pewno jest to sytuacja, której chciałbym uniknąć.

Gdy zastanawiałem się później co było przyczyną tego zdarzenia, to wydaje mi się, że zawiodła intuicja, pośpiech i wynajęliśmy mieszkanie niewłaściwej osobie. Teraz, po tych kilku latach, mamy już wypracowany swój sposób weryfikacji najemców i myślę, że dzięki temu mało mamy najemców problematycznych.

Na czym polega ta weryfikacja?

Najważniejsza jest komunikacja czyli po prostu rozmowa z potencjalnym najemcą, podczas której staramy się wyczuć prawdziwe intencje osoby szukającej mieszkania. Inaczej zachowuje się osoba mająca uczciwe zamiary, a inaczej ktoś, kto chce oszukiwać. Dzięki naszemu doświadczeniu, i może trochę również intuicji, udaje nam się takie osoby rozpoznać i po prostu nie wynajmujemy im mieszkania. 

Czyli zabezpiecza się Pan w umowie na takie ewentualności?

Tak. Podstawą jest dobrze skonstruowana umowa najmu, która jest dla nas zabezpieczeniem przed nieuczciwymi najemcami. Pracujemy na tej samej umowie już od 4 lat, nieznacznie ją tylko modyfikując, dzięki czemu najemcy problematyczni zdarzają nam się niezwykle rzadko. W umowie tej jest sporo zapisów o karach umownych, które grożą za określone zachowania. Jeśli ktoś ma uczciwe zamiary, to umowę podpisze, a jeśli ma w planie oszustwo, to podpisanie takiej umowy mu się nie opłaca, bo będzie go to słono kosztowało.

Czasem najemca podaje nieprawdziwe dane osobowe, ale to zawsze weryfikujemy na podstawie dokumentu tożsamości i takie zachowanie wychodzi na jaw przed podpisaniem umowy.

Czyli dobra umowa najmu mieszkania to taki filtr, przez który przechodzą tylko uczciwi najemcy?

Tak, można tak powiedzieć. Choć jak wiadomo i taki filtr nie wszystkich wyłapie, bo najemca w stosunku do nas może być uczciwy, ale może zatruwać życie innym współlokatorom, np. swoim sposobem bycia czy zachowaniem. Gdy mamy do czynienia z takim najemcą, to zawsze zaczynamy od poważnej rozmowy z nim.

Najczęściej odbywa się ona w towarzystwie współlokatorów, żeby można było na bieżąco weryfikować, czy dana sytuacja faktycznie miała miejsce. Najczęściej rozwiązujemy sprawę polubownie i umawiamy się, że najemca opuści lokal. W takiej sytuacji jak najszybciej staramy się znaleźć nowego najemcę, żeby właściciel mieszkania (jeśli jest to mieszkanie, które mamy w zarządzaniu) lub my sami, jako wynajmujący, nie ponieśli dużych strat finansowych z powodu problematycznego najemcy.

Jakie jeszcze problemy mogą stwarzać lokatorzy?

Najtrudniejsze sytuacje to te, w których najemca nie płaci czynszu i nie chce się wyprowadzić. Rozwiązań tej sytuacji jest kilka, jedną z nich jest eksmisja z pomocą komornika, ale takie sprawy potrafią się ciągnąć miesiącami, dlatego moim zdaniem najlepiej spróbować polubownie rozwiązać ten problem i dojść do porozumienia z najemcą w sprawie wyprowadzki.

My jesteśmy w tej komfortowej sytuacji, że wynajmujemy mieszkania na pokoje, więc nie mamy takiej sytuacji, że ktoś zajął całe mieszkanie i to jeszcze np. z dużą rodziną i dziećmi. Mamy zatem nieco szersze pole do działania, jest nam łatwiej znaleźć rozwiązanie.

A co w sytuacji, gdy najemcą jest cudzoziemiec? Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie obcokrajowcowi?

Wynajem mieszkań obcokrajowcom również wymaga podpisania takiej samej umowy najmu jak wynajem Polakowi. Zabezpieczamy się jednak podwójną, a czasem nawet potrójną kaucją, jeśli najemca jest w pilnej potrzebie i potrzebuje wprowadzić się dosłownie z dnia na dzień. Potrzebujemy również poręczenia od kogoś w Polsce, kto za najemcę cudzoziemca może poręczyć. Wynika to z faktu, że cudzoziemiec nie posiada majątku w Polsce, więc dochodzenie ewentualnych roszczeń byłoby o wiele trudniejsze.

Czyli jeśli ktoś chce bezpiecznie wynająć mieszkanie, to musi mieć intuicję, dobrą umowę i kaucję zabezpieczającą. Co jeszcze mógłby Pan poradzić osobie, która chce wejść na rynek najmów albo właśnie się zastanawia czy warto wynajmować mieszkanie?

Przede wszystkim osoba taka powinna się zastanowić, jaka forma wynajmu byłaby w jej sytuacji najlepsza. Czy to miałby być wynajem na pokoje czy wynajem mieszkania w całości. Druga rzecz, o której powinna pomyśleć, to czy chce się zajmować najmem sama, czy chce to zlecić komuś, kto zajmuje się tym zawodowo czyli takiej firmie jak nasza. Dzięki temu, jako początkujący i niedoświadczony wynajmujący, osoba taka nie musi sama przecierać szlaków na rynku najmu i uczyć się na własnych błędach. Może skorzystać z doświadczenia profesjonalistów i może spać spokojnie. To my przejmujemy kwestie związane z przygotowaniem mieszkania do najmu, umową i obsługą najmu.

Jeśli jednak ktoś chce samodzielnie zająć się tymi wszystkimi sprawami, a nie ma żadnych doświadczeń z najmem, to polecam skorzystać z podstawowych szkoleń z tej dziedziny. Dzięki temu zdobędzie podstawową wiedzę dotyczącą najmu i będzie mógł bezpiecznie wynająć mieszkanie, unikając błędów początkującego, popełnianych najczęściej z braku wiedzy i znajomości rynku.

My też, gdy zaczynaliśmy, braliśmy udział w wielu szkoleniach i zdobywaliśmy wiedzę. Bez tego byłoby trudno, zwłaszcza, że rynek jest coraz bardziej konkurencyjny i teraz nie wystarczy mieć mieszkania na wynajem.

Co zatem trzeba brać pod uwagę mając w planach zakup mieszkania na wynajem? Czy są jakieś cechy mieszkań, które mają kluczowe znaczenie? Jak dobiera Pan lokalizację mieszkań na wynajem?

Z naszego doświadczenia wynika, że dobre mieszkanie na wynajem to mieszkanie zlokalizowane na dużych osiedlach, najczęściej w blokach z wielkiej płyty. Bardzo ważna jest infrastruktura komunikacyjna. W dużych miastach najlepsza jest komunikacja tramwajowa i metro, bo one nie stoją w korkach. Znaczenie ma również odległość od uczelni.

Istotny jest również stan mieszkania. Przygotowując mieszkanie malujemy je lub odświeżamy, wyposażamy w meble. Znaczenie ma też wyposażenie kuchni, szczególnie jeśli wynajmujemy nie tylko studentom, ale osobom pracującym, które jednak jedzą nie tylko na mieście, ale gotują sobie również w domu. W lokalizacjach położonych nieco dalej od centrum ważna jest też powierzchnia pokoju. 6-7m pokoju to może być za mało, żeby przyciągnąć najemcę.

Jak ogłaszać mieszkanie do wynajęcia? Jak zrobić to dobrze, żeby mieć duży odzew? Czy ważniejsze są dobre zdjęcia, czy może atrakcyjna cena wynajmu, bo tanie mieszkania na wynajem zawsze szybko znajdują najemców?

Zaczynamy zawsze od zdjęć, bo to od nich zależy, czy dana osoba zainteresuje się szczegółami ogłoszenia. My korzystamy z usług profesjonalnego fotografa, który robi zdjęcia zaraz po przygotowaniu mieszkania do wynajmu. Drugą kwestią jest ogłoszenie. Zawsze dokładnie opisujemy lokalizację ze szczególnym naciskiem na odległość od wszystkich uczelni w mieście oraz dużych zakładów pracy. Opisujemy odległość od przystanków komunikacji, najbliższych sklepów, restauracji itd. Dokładnie opisujemy również stan mieszkania, jego układ, powierzchnię, kondygnację, wielkość pokoi, wyposażenie, zarówno meble, jak i sprzęt AGD. Następnie wpisujemy główne założenia umowy najmu czyli okres najmu, wysokość czynszu, opłaty za media, kaucję. Ogłoszenie jest dość długie, ale osoba, która jest naprawdę poważnie zainteresowana, znajdzie tam wszystkie konieczne informacje. Dzięki temu, gdy przychodzi obejrzeć mieszkanie do wynajmu rzadko kiedy ma dodatkowe pytania, bo wszystko było na tyle dokładnie opisane w ogłoszeniu, że pozostaje tylko podjęcie decyzji o wynajmie i podpisanie umowy.

Panie Marcinie, bardzo dziękuję za rozmowę. Z pewnością wiedza, którą się Pan z nami podzielił, przyda się wszystkim, którzy chcą bezpiecznie wynająć mieszkanie.